Trong hoạt động đầu tư bất động sản, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp hay các khu đô thị, một câu hỏi pháp lý thường xuyên gây tranh cãi là: "Chủ đầu tư hạ tầng đã chuyển mục đích sử dụng đất rồi, vậy nhà đầu tư thứ cấp (người thuê lại đất) có phải làm thủ tục này một lần nữa không?"
Sự nhầm lẫn ở khâu này có thể khiến dự án bị đình trệ do tắc nghẽn thủ tục hành chính không cần thiết.
Dựa trên hướng dẫn mới nhất từ Bộ Tài nguyên và Môi trường và quy định tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, bài viết này sẽ phân tích rõ quy trình pháp lý để doanh nghiệp và nhà đầu tư yên tâm thực hiện.Để trả lời câu hỏi trên, chúng ta cần nhìn vào bản chất của việc quản lý đất đai trong các dự án lớn.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 42 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, việc xác định loại đất và mục đích sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp (người thuê đất lại của chủ đầu tư dự án) dựa trên yếu tố cốt lõi là: Quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
Khi một Chủ đầu tư hạ tầng (Ví dụ: Công ty A làm chủ KCN) thực hiện dự án, họ đã phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ khu đất (từ đất lúa/đất hoang sang đất khu công nghiệp/đất thương mại...) theo quy hoạch tổng thể.
Do đó, các lô đất nhỏ bên trong dự án đã được định danh mục đích sử dụng cụ thể trên bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (ví dụ: Lô B1 là đất sản xuất, Lô C2 là đất thương mại dịch vụ).Dựa trên phản hồi của cơ quan chức năng trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, có thể khẳng định:
Nhà đầu tư KHÔNG phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:
Đất đã có quy hoạch: Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất trong dự án mà vị trí khu đất đó đã được xác định mục đích sử dụng cụ thể trong Quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Sử dụng đúng quy hoạch: Dự án mà nhà đầu tư dự định thực hiện (ví dụ: Xây nhà máy, xây trung tâm thương mại) phù hợp hoàn toàn với mục đích sử dụng đất đã được định hình trong quy hoạch chi tiết đó.
Cơ chế thực hiện: Thay vì phải làm thủ tục "xin phép" chuyển mục đích (vốn rất phức tạp và tốn thời gian), nhà đầu tư chỉ cần thực hiện thủ tục Đăng ký biến động đất đai (đăng ký vào hồ sơ địa chính) tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Ví dụ thực tế: Khu công nghiệp X đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, trong đó Lô đất A được quy hoạch là "Đất thương mại, dịch vụ". Nhà đầu tư thuê Lô đất A để xây dựng Trung tâm Logistics (phù hợp nhóm thương mại dịch vụ). => Nhà đầu tư không cần xin chuyển mục đích sử dụng đất. Chỉ cần đăng ký đất đai và tiến hành xây dựng theo giấy phép.Tuy nhiên, với kinh nghiệm tư vấn pháp lý dự án, doanh nghiệp cần lưu ý trường hợp ngoại lệ sau đây bắt buộc phải xin phép:
Nếu nhà đầu tư muốn sử dụng đất vào mục đích KHÁC với quy hoạch chi tiết đã phê duyệt ban đầu.
Ví dụ: Lô đất được quy hoạch là "Đất sản xuất công nghiệp" (xây nhà máy), nhưng nhà đầu tư lại muốn thuê để xây "Khu nhà ở cho công nhân" hoặc "Trung tâm thương mại".
Quy trình bắt buộc:
-
Xin điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.
-
Sau khi quy hoạch mới được duyệt, phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Để đảm bảo tính pháp lý và tránh rủi ro "cầm đèn chạy trước ô tô", nhà đầu tư khi thuê đất dự án cần tuân thủ quy trình sau:
Kiểm tra quy hoạch 1/500: Yêu cầu Chủ đầu tư hạ tầng cung cấp Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và bản đồ kèm theo. Đối chiếu xem lô đất mình định thuê có chức năng gì (Đất ở, Đất TMDV, hay Đất SKC...).
Ký hợp đồng thuê đất / chuyển nhượng: Ký kết hợp đồng dựa trên đúng mục đích sử dụng đã kiểm tra.
Thực hiện Đăng ký đất đai: Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để ghi nhận quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai chứ không được yêu cầu người dân đi xin chuyển mục đích nếu đã đúng quy hoạch (theo Điều 42 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã tháo gỡ một nút thắt lớn về thủ tục hành chính. Nguyên tắc cốt lõi là: "Đã có quy hoạch chi tiết thì thực hiện theo quy hoạch, không cần xin chuyển mục đích lại".
Điều này giúp giảm bớt thời gian và chi phí cho nhà đầu tư, thúc đẩy tiến độ giải ngân dự án. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trong việc kiểm tra công năng của lô đất trên bản vẽ quy hoạch trước khi xuống tiền, tránh tình trạng "mua nhầm" lô đất không đúng chức năng mong muốn.
Nếu bạn có những thắc mắc về bản đồ địa chính, công nghệ hay từng bước để đảm bảo an toàn về quy hoạch, hãy liên hệ với Duy Bình, chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn.
Công ty Cổ phần đo đạc Duy Bình
Website: https://dodac.net
Email: [email protected]
Hotline: 0933 156 979
Địa chỉ: Số 389, đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Phú Lợi, Thành phố Hồ Chí Minh
👁️
5 | 🔗 | 💖 | ✨ | 🌍 | ⌚
Link
https://dodac.net/41F471D720AhFb5
Trong hoạt động đầu tư bất động sản, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp hay các khu đô thị, một câu hỏi pháp lý thường xuyên gây tranh cãi là:
**Đầu tư bất động sản** liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc bán bất động sản để kiếm lợi nhuận. Cải thiện bất động sản như là một phần của
Theo khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 thì việc lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây: - Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy
**Dự án Manhattan** () là một dự án nghiên cứu và phát triển bom nguyên tử đầu tiên trong Thế chiến II, chủ yếu do Hoa Kỳ thực hiện với sự giúp đỡ của Anh
**Quỹ đầu tư** là một cách đầu tư tiền cùng với các nhà đầu tư khác để hưởng lợi từ những lợi thế vốn có khi làm việc như một phần của một nhóm. Những
Ngày 03/4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, bổ sung mới quy
UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án khu dịch vụ du lịch và trục cảnh quan
Còn 90 ngày nữa để thu xếp số tiền phải đóng là 24.500 tỷ cho thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm và khởi công xây dựng dự án có quy mô 24.000 tỷ tại
**Vốn tư nhân** ( **PE** ) là cổ phần trong một công ty tư nhân không chào bán cổ phiếu cho công chúng. Trong lĩnh vực tài chính, vốn cổ phần tư nhân được cung
**_Án lệ 42/2021/AL_** về quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp của người tiêu dùng trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có thỏa thuận trọng tài hay **_Án lệ Vịnh Thiên Đường_**,
nhỏ| Sân của Sở giao dịch chứng khoán Amsterdam ([[:nl:Beurs van Hendrick de Keyser|Beurs van Hendrick de Keyser) của Emanuel de Witte, 1653. Quá trình mua và bán cổ phiếu của VOC (trên Sàn giao
Combo Donald Trump - Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản + Bất Động Sản Thực Chiến - Bí Quyết Nắm Bắt Thời Cơ, Săn Đất Giá Hời Và Sinh Lời Hiệu Quả Donald Trump
**Đầu tư trực tiếp nước ngoài** (tiếng Anh: _Foreign Direct Investment_, viết tắt là _FDI_) là hình thức đầu tư dài hạn của cá nhân hay công ty nước này vào nước khác bằng cách
**Dự án đặc khu kinh tế 133** là ý kiến định hướng của Bộ chính trị Đảng Cộng sản Việt Nam về việc thành lập các đặc khu hành chính - kinh tế tại Vân
The Phoenix Project - Dự Án Phượng Hoàng Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ Bill là một quản lý CNTT tại Parts Unlimited. Đó là sáng
Ben Graham, được coi là người khai sinh ra trường phái đầu tư giá trị đã từng nói: Vấn đề chính – thậm chí là kẻ thù lớn nhất – mà các nhà đầu tư
Các dự án mở rộng sân bay, trung tâm hội nghị, khu đô thị sinh thái, hồ chứa nước ngọt... ở Phú Quốc đang được đẩy nhanh tiến độ để đưa vào phục vụ APEC
Trước đây, làn sóng làm du lịch canh nông hay dựng nhà kho, lán trại để sơ chế nông sản trên đất nông nghiệp thường vấp phải rào cản pháp lý rất lớn. Đa số
**Sàn giao dịch chứng khoán** (tiếng Anh: **stock exchange**, **securities exchange** hoặc **bourse**) là một hình thức sàn giao dịch cung cấp cho những người môi giới cổ phiếu và người mua bán cổ phiếu
Một trong những cách phổ biến nhất để “làm giàu” và tăng lợi nhuận một cách an toàn là “dấn thân" vào lĩnh vực bất động sản. Để trở thành người trong “nghề" thực thụ
Thị trường bất động sản đầu năm 2024 đã có sự bứt phá mạnh mẽ, sau cơn sốt giá chung cư, dòng tiền nóng của nhà đầu tư đang chuyển hướng về sản phẩm đất
UBND tỉnh Sơn La vừa phát đi thông báo mời gọi đầu tư vào dự án Khu đô thị mới liền kề trung tâm du lịch trọng điểm tại phường Vân Sơn – một vị
The Phoenix Project - Dự Án Phượng Hoàng Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ Bill là một quản lý CNTT tại Parts Unlimited. Đó là sáng
1.Chiến Tranh Tiền tệ Tập 4 - Siêu Cường Tài Chính: Tham Vọng Về Đồng Tiền Chung Châu Á Cuốn sách tiếp nối dòng câu chuyện về trận chiến tranh giành bá quyền tài chính
TẤT TẦN TẬT VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN Bạn đang có một dự án cần thực hiện, bạn phải đảm bảo nó đi đúng hướng, nhưng bạn lại không biết mình cần làm gì để
**Chợ Nhà Xanh** là một khu chợ có vị trí tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Việt Nam, là một khu chợ dân sinh tự phát, cũng như là một trong những chợ
The Phoenix Project: Dự Án Phượng Hoàng (*** Sách Bản Quyền ***) Công Ty Phát Hành: Alpha Books — Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ — ------------
Dự Án Phượng Hoàng ------------ Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ Bill là một quản lý CNTT tại Parts Unlimited. Đó là sáng thứ Ba
Dự Án Phượng Hoàng ------------ Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ Bill là một quản lý CNTT tại Parts Unlimited. Đó là sáng thứ Ba
Dự Án Phượng Hoàng ------------ Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ Bill là một quản lý CNTT tại Parts Unlimited. Đó là sáng thứ Ba
Dự Án Phượng Hoàng ------------ Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ Bill là một quản lý CNTT tại Parts Unlimited. Đó là sáng thứ Ba
Combo 2 Cuốn Sách Tự Học Tiếng Trung Cho Người Mới Bắt Đầu Gồm 2 Cuốn Sách : 1. Tự học tiếng trung cho người mới bắt đầu Tự Học Tiếng Trung Cho Người Mới
Dự Án Phượng Hoàng Câu chuyện về DevOps và chìa khóa thành công cho mọi doanh nghiệp công nghệ Bill là một quản lý CNTT tại Parts Unlimited. Đó là sáng thứ Ba và trên
Các **quỹ phòng hộ**, **quỹ tự bảo hiểm rủi ro** hay **quỹ đối xung** (hedge fund) là các quỹ đầu tư tư nhân được quản lý chủ động. Họ đầu tư vào một phạm vi
**Dự án khai thác bauxite ở Tây Nguyên** là một loạt các dự án khai thác mỏ bô xít ở khu vực Tây Nguyên, Việt Nam, giai đoạn 2008-hiện nay. Giai đoạn 2009-2015, dự án
**Tượng Nữ thần Tự do** (; tên đầy đủ là **Nữ thần Tự do Soi sáng Thế giới**; ; ) là một tác phẩm điêu khắc bằng đồng theo phong cách tân cổ điển với
Thức ăn nhanh tại Việt Nam Một bữa ăn nhanh tiêu biểu ở Hoa Kỳ gồm có 1 [[hamburger, khoai tây chiên (french fries), và l ly nước ngọt]] nhỏ|phải|Một bữa ăn với thức ăn
**Án lệ 51/2021/AL** về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư là án lệ công bố thứ 51 thuộc lĩnh vực dân sự của Tòa
thumb|Một ví dụ về lấy dữ liệu đầu ra từ truy vấn cơ sở dữ liệu SQL. **Cơ sở dữ liệu** () là một tập hợp các dữ liệu có tổ chức liên quan đến
**Sở giao dịch chứng khoán Úc** (ASX) là sở giao dịch chứng khoán sơ cấp của Úc. Nó được tạo thành bởi sự sáp nhập của Sở giao dịch cổ phiếu Úc và Sở giao
**Roman Arkadyevich Abramovich** (, ; ; sinh ngày 24 tháng 10 năm 1966) là một nhà tài phiệt Nga. Ông từng là chủ sở hữu của câu lạc bộ bóng đá Chelsea ở Luân Đôn
Trong Tài chính,**giá trị hiện tại thuần** (**NPV**) hoặc "giá trị hiện tại ròng" (**NPW**) của chuỗi thời gian các dòng tiền, cả vào và ra, được định nghĩa là tổng các giá trị hiện
TBS đầu tư và phát triển 6 lĩnh vực chính, bao gồm: Da giày, Túi xách, Đầu tư và quản lí Bất động sản và Hạ tầng công nghiệp, Cảng & Logistics, Thương mại &
phải|nhỏ|Một góc bãi tắm sông Hậu **Khu du lịch Sông Hậu** là một khu du lịch tại cồn Cái Khế thuộc phường Cái Khế, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Nơi đây ban đầu
**_Charlie và nhà máy sôcôla_** (tựa gốc tiếng Anh: **_Charlie and the Chocolate Factory_**) là một bộ phim ca nhạc giả tưởng năm 2005 của đạo diễn Tim Burton và do John August viết kịch bản,
Theo Quy chế hoạt động của Phú Quốc và Quần đảo Nam An Thới được Thủ tướng Chính phủ ban hành tháng 2 vừa qua, dự án của các tổ chức và cá nhân trong
**_Án lệ 44/2021/AL_** về việc xác định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu phản tố là án lệ công bố thứ 44 thuộc lĩnh vực kinh doanh thương mại của Tòa án nhân
TINH DẦU TRÀM GIÓ ORGANIC HỮU CƠ CHAI 50ML MỘC MÂY - TINH DẦU NGUYÊN CHẤT TỪ THIÊN NHIÊN --------------------------------------------------------------- Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại tinh dầu tràm với giá
TINH DẦU TRÀM GIÓ ORGANIC HỮU CƠ CHAI 100ML MỘC MÂY - TINH DẦU NGUYÊN CHẤT TỪ THIÊN NHIÊN --------------------------------------------------------------- Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại tinh dầu tràm với giá
TINH DẦU TRÀM GIÓ ORGANIC HỮU CƠ CHAI 10ML MỘC MÂY - TINH DẦU NGUYÊN CHẤT TỪ THIÊN NHIÊN --------------------------------------------------------------- Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại tinh dầu tràm với giá